Czy podnajem powierzchni biurowej, to odpowiedź na niepewne czasy?
Ostrożność inwestycyjna, którą obserwujemy, a która wywołana jest przede wszystkim niepokojem na rynkach światowych, sprawia, że firmy coraz częściej decydują się na podnajem powierzchni biurowej. Ma to znaczenie zwłaszcza w przypadku przedsiębiorstw, które zamieniają strategię długoterminowego planowania na krótsze, dynamiczne okresy powiązane z obserwacją bieżącego potencjału rynkowego. Wolą one wówczas nie podejmować wieloletnich zobowiązań. W takie strategie lepiej wpisuje się skorzystanie z podnajmu powierzchni niż zawieranie długoterminowych umów najmu.
Decyzja o podnajmowaniu powierzchni biurowej wiąże się z pewnego rodzaju kompromisem. Firmy, które nie chcą wiązać się na długi czas z właścicielami powierzchni biurowych, rezygnują z powierzchni „szytej na miarę”, a korzystają z gotowej, zastanej powierzchni, która jest dostępna w danym czasie na rynku.
Biorąc pod uwagę długie okresy (np. 5–7 lat) związane z klasycznym najmem powierzchni, podnajem wypada korzystniej, z uwagi na większą elastyczność czasową. Umowy podnajmu podpisywane są często na 1-2 lata lub nawet krócej. Dla wielu najemców stwarza to wygodę związaną z elastycznym planowaniem rozwoju wynikającym z bieżącej obserwacji rynku.
Z podnajmu korzystają zarówno mniejsze jak i duże firmy, które z różnych powodów stawiają na elastyczność. Na rynku są dostępne oferty podnajmu nawet kilku pięter budynku, obejmujących wiele tysięcy metrów kwadratowych. Tego typu powierzchnie wynajmują się jednak trudniej, ponieważ duże firmy zwykle preferują przestrzenie zaaranżowane zgodnie z ich oczekiwaniami. Dlatego z podnajmu częściej korzystają firmy potrzebujące powierzchni 150–500 m2. Dla nich łatwiej jest „wejść w buty” organizacji, która poprzednio użytkowała daną powierzchnię i przystosować się do niej. Takie rozwiązanie ma swoje plusy, nie generuje bowiem kosztów fit-out. Właśnie koszty są kolejną zaletą podnajmu. Z reguły stawki czynszu podnajmu są niższe niż stawki najmu, odpada również koszt rearanżacji powierzchni.
Marek Ciunowicz, Founder, CEO w COREES Polska – Commercial Real Estate
Z podnajmu często korzystają firmy, które pracują w formacie hybrydowym, ponieważ w takich przypadkach ścisłe dopasowanie powierzchni do wykonywanej na miejscu pracy ma mniejsze znaczenie. Często ta opcja przyciąga firmy technologiczne, w których pracuje się w większości zdalnie, wykonując projekty zadaniowo.
Popularność podnajmu znacznie wzrosła podczas pandemii, która wymusiła na firmach wprowadzenie pracy zdalnej i następnie modelu hybrydowego. Wówczas firmy decydowały się na przekazywanie części własnej powierzchni innym podmiotom celem optymalizacji kosztów. Dziś zauważalny jest już trend związany z powrotem pracowników do biur, dlatego zdarza się, że duże firmy wycofują swoją powierzchnię z ofert podnajmu.
Jednak opcja ta pozostanie na rynku biurowym jako forma atrakcyjna dla wielu zainteresowanych najemców. Zwłaszcza dla tych, którzy nie chcą poświęcać czasu na aranżację powierzchni biurowej oraz cenią sobie elastyczne rozwiązania. Podnajem gwarantuje powierzchnię biurową „od zaraz”, często umeblowaną, gotową do natychmiastowego rozpoczęcia działalności operacyjnej przez firmy.
Jest jeszcze jeden aspekt podnajmu powierzchni biurowych, na który warto zwrócić uwagę. Z uwagi na popularny model pracy hybrydowej lub całkowicie zdalnej ilość i wielkość ofert podnajmu na rynku znacznie wzrosła. Stanowi ona obecnie znacząca dodatkową podaż powierzchni biurowych, nie uwzględnianą zazwyczaj w danych rynkowych oraz raportach. Jest więc to dodatkowa „ukryta” podaż powierzchni, która ma jednak duży wpływy na cały rynek, w tym na ceny wynajmu. Na rynkach takich jak krakowskim, oferty podnajmów stanowią realną i znaczącą konkurencję dla zwykłych ofert wynajmu bezpośrednio od właścicieli. Ci ostatni muszą więc brać je pod uwagę ustalając chociażby strategię cenową.
Grafika Adobe Stock, Aleksander
